Le vendeur de votre immeuble comportant des vices cachés a déclaré faillite ? Voici l’approche à adopter

L’acheteur qui découvre l’existence de vice caché à la suite de l’acquisition d’un bien immobilier doit opter pour l’une des deux théories juridiques disponibles dans le dessein d’indemniser ses pertes. La première étant la garantie de qualité, prescrite par l’article 1726 du Code civil du Québec (« C.c.Q. »). La seconde consiste à établir l’erreur causée par le dol, conformément à l’article 1041 C.c.Q. En tout état de cause, « rien ne s’oppose à ce que les deux théories soient invoquées dans la même instance judiciaire¹.»

Nonobstant le choix réalisé, l’acheteur peut, entre autres recours possibles, réclamer la réduction du prix de vente, en fonction de la valeur de la perte subie et du coût des travaux correctifs estimés ou réalisés pour remédier au vice².

D’une part, dans le cadre d’une procédure intentée sous l’égide de la garantie de qualité, en plus de l’obligation de dénonciation par écrit dans un délai raisonnable exigée par l’article 1739 C.c.Q., l’acheteur doit satisfaire les quatre critères du recours. Ainsi, le vice doit être caché, suffisamment grave, existant au moment de la vente et inconnu de l’acheteur³.

La connaissance des vices par le vendeur représente un concept indépendant et autonome des critères susmentionnés. Prouver la connaissance du vendeur permet de réclamer aussi des dommages-intérêts⁴, selon l’article 1728 C.c.Q.⁵. Dès lors, il suffit que le vendeur connaisse l’existence du vice, sans exiger sa connaissance de l’identité précise du vice ou de sa cause. En effet, les conséquences du camouflage et de la réticence sont les mêmes dans ce contexte⁶.

D’autre part, lorsque l’acheteur choisit de fonder son recours sur l’erreur provoquée par le dol, les fausses représentations du vendeur ou l’absence de déclarer un fait dont la divulgation aurait influencé le jugement de l’acheteur de finaliser la transaction doivent être prouvées⁷. Ainsi, le vendeur « peut s’être rendu coupable de fraude, d’abus de confiance ou de dol, induisant l’acheteur en erreur pour l’inciter à contracter⁸.»

Dans la conjecture où le vendeur déclare faillite⁹ en prévision de ou suivant le recours de la garantie de qualité, il devient préoccupant pour l’acheteur de récupérer la somme d’argent accordée par un jugement favorable. Le principe étant de libérer le failli des dettes contractées de bonne foi¹⁰. En revanche, le failli ne sera pas libéré d’une dette issue d’une représentation erronée et frauduleuse des faits, d’après l’article 178 (1) e) LFI¹¹.

Il n’en demeure pas moins que la seule manœuvre viable en vices cachés face à un vendeur failli, consiste à prouver non seulement sa connaissance du vice, mais également ses actions tendant à vicier le consentement de son cocontractant, en représentant erronément et frauduleusement l’état du bien vendu. Même dans l’absence d’une mention explicite à la présentation erronée et frauduleuse des faits, la réticence à dévoiler un fait important peut engendrer l’application de l’article 178 (1) e) LFI¹².

En effet, les fausses représentations englobent l’omission intentionnelle de déclarer des faits majeurs et décisifs, soit « les silences stratégiques ¹³».

Si l’acheteur prouve le dol commis par son vendeur, il empêche ce dernier de se libérer de la dette issue du jugement accordé par le juge civil.

En somme, la faillite du vendeur, en plus de nécessiter l’obtention d’une autorisation distincte du tribunal de poursuivre les procédures déjà intentées contre le vendeur vu la suspension des procédures causée par la faillite¹⁴, rajoute une couche de défis supplémentaires au praticien. Celui-ci devra établir que le vendeur n’a pas divulgué exhaustivement à son client les faits dont il a connaissance¹⁵, tout en l’empêchant de les découvrir au moment de l’inspection. À cette fin, l’ensemble des moyens de preuve, y compris la présomption, se trouvent à sa disposition¹⁶.

Pour davantage de détails à ce sujet, nous vous invitons à consulter le jugement du 31 mai 2023 (Gestion NW c Yin, 2023 QCCS 1843 (CanLII)), dans lequel AVENS a obtenu la condamnation de la vendeuse à la réduction du prix de vente, en prouvant sa commission d’une fraude à l’encontre de notre client, une dette qui sera non libérable, malgré sa libération de la faillite.

Si une situation semblable vous arrive, l’équipe d’AVENS sera ravie de représenter vos intérêts et faire valoir vos droits devant les tribunaux